이재명 정부 세 번째 부동산 대책 정리 - 10.15 대책의 모든 것

- 10.15 대책의 모든 것

서울 집값, 도대체 왜 이렇게 오르는 걸까?

여러분, 요즘 부동산 뉴스 보셨나요? 2025년 들어서 서울 아파트 가격이 21주 연속 상승하면서 많은 분들이 걱정하고 계실 텐데요. 이재명 정부가 10월 15일, 세 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 이번에는 어떤 내용이 담겼는지, 우리에게 어떤 영향이 있을지 하나하나 쉽게 풀어서 설명해드릴게요!

10.15 부동산 대책, 핵심만 콕콕!

1. 서울 전역이 '삼중 규제지역'으로 지정

이번 대책의 가장 큰 특징은 바로 서울 25개 구 전역과 경기 한강 이남 12곳을 묶어서 삼중 규제를 적용한다는 점입니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역까지 세 가지 규제를 동시에 적용하는 건데요, 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 건 이번이 처음입니다.

토지거래허가구역이 뭐냐고요? 간단히 말해서 이 지역에서 집을 사려면 구청장의 허가를 받아야 하고, 2년간 반드시 실제로 살아야 한다는 뜻이에요. 전세를 놓아서 돈을 마련하는 '갭투자'를 원천적으로 막겠다는 정부의 의지가 담긴 조치입니다.

2. 고가 주택 대출 한도 대폭 축소

10월 16일부터 적용되는 주택담보대출 규제도 눈여겨봐야 합니다.

• 시가 15억 초과 ~ 25억 미만 주택: 대출 한도 4억원
• 시가 25억 초과 주택: 대출 한도 2억원
• 기존 6억원 한도: 15억 이하 주택에만 적용

쉽게 말해, 비싼 집일수록 대출을 적게 받을 수 있다는 거죠. 20억짜리 아파트를 사려면 최소 16억은 현금으로 준비해야 한다는 뜻입니다.

3. 1주택자 전세대출도 DSR 적용

지금까지 1주택자의 전세대출은 대출 한도 계산 시 제외됐는데요, 이제는 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함됩니다. 집 한 채 있고 전세 살고 있는 분들도 추가 대출이 어려워진다는 의미입니다.

4. 스트레스 금리 상향

대출 심사 때 적용하는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 올라갑니다. 이게 무슨 뜻이냐면, 연봉 1억원인 사람의 대출 한도가 최대 14.7%까지 줄어들 수 있다는 거예요.

이재명 정부의 부동산 정책, 어떻게 흘러왔나?

6.27 대책 - 첫 번째 카드

이재명 정부의 첫 부동산 대책은 6월 27일에 발표됐습니다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 다주택자의 대출을 전면 금지하며, 6개월 내 실거주를 의무화한 강력한 규제였죠.

당시 금융위원회는 "6억원 이상 대출받은 차주는 10%도 안 되는 소수인데, 이 소수가 집값 상승을 초래한다"고 설명했어요. 발표 다음 날부터 바로 시행돼서 시장에 큰 충격을 줬던 기억이 나시죠?

9.7 대책 - 공급 확대에 집중

두 번째 대책은 9월 7일 발표된 '공급 확대 방안'이었습니다. 2030년까지 매년 수도권에 27만 가구씩, 총 135만 가구를 착공하겠다는 계획이었어요.

특히 주목할 점은 LH(한국토지주택공사)가 땅을 민간에 팔지 않고 직접 건설하겠다는 방침입니다. 시행사 없이 정부가 직접 공급하면 집값을 낮출 수 있다는 논리였죠.

10.15 대책 - 세 번째 강수

그런데 6.27 대출 규제와 9.7 공급 대책에도 서울 집값이 계속 올랐어요. 특히 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 넘어 마포, 성동, 경기 성남 분당까지 상승세가 번지면서, 정부는 더 강력한 대책을 내놓을 수밖에 없었습니다.

 

세금 정책은 어떻게 되나요?

많은 분들이 궁금해하시는 부분이 바로 세금 정책인데요. 구윤철 부총리는 국회 국정감사에서 이렇게 말했습니다.

"이재명 대통령의 '세금으로 집값 잡지 않겠다'는 발언은 세제를 안 쓴다는 게 아니라, 가급적 최후의 수단으로 쓰겠다는 의미입니다."

즉, 당장 양도소득세나 종합부동산세를 올리지는 않지만, 세금 인상 가능성을 암시하는 '구두 개입'으로 과열 심리를 억제하겠다는 전략이에요. 문재인 정부 때 징벌적 세금 정책이 오히려 역효과를 냈던 경험을 학습한 결과라고 볼 수 있습니다.

전문가들의 평가는?

긍정적 평가

부동산 전문가들은 투기 수요를 차단하고 갭투자를 막는다는 측면에서 이번 대책의 효과를 인정합니다. 특히 가계부채 관리와 금융 시스템 안정성 측면에서 필요한 조치였다는 의견이 많아요.

"단기적으로는 거래 절벽을 야기할 수 있지만, 장기적으로는 주택 시장을 투기판이 아닌 실수요자 중심의 건강한 시장으로 재편하는 계기가 될 수 있다"는 분석도 나옵니다.

부정적 평가

반면 비판적인 시각도 만만치 않습니다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 "집값 상승 원인 규명도 없이 단편적인 규제 강화만 담고 있어 역부족"이라고 지적했어요.

실수요자들의 내 집 마련이 더 어려워지고, 현금 부자들만 웃는 시장이 될 것이라는 우려도 큽니다. 서울 강남 20억짜리 아파트를 사려면 최소 16억 이상을 현금으로 준비해야 하니, 결국 자산가들에게만 유리한 정책이 아니냐는 비판이죠.

풍선효과는 없을까?

강남과 서울 핵심 지역을 묶으면 수요가 다른 곳으로 몰리는 '풍선효과'가 나타날 수 있습니다. 실제로 이런 현상을 막기 위해 서울 전역과 경기 남부까지 규제를 확대한 건데요, 그럼에도 중저가 아파트로 수요가 쏠릴 가능성은 여전히 남아있어요.

금융위원회도 "풍선효과 발생 여부를 면밀히 모니터링하겠다"며, 필요시 추가 규제도 예고했습니다.

건설업계는 어떻게 되나요?

이번 대책으로 가장 직격탄을 맞은 곳은 바로 건설업계입니다. 서울 주택 공급의 88%를 차지하는 재개발·재건축 사업이 타격을 받을 것으로 예상되거든요.

 

6.27 대책 이후 이미 이주비 대출이 막혀 사업 진행이 어려워진 상황인데, 이번에 규제가 더 강화되면서 공급 절벽 우려가 커지고 있습니다. 일부 중견 건설사들은 도산 위기에 내몰리고 있고, 이는 지역 경제와 국가 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 지적도 나와요.

실수요자에게 미치는 영향

청년·신혼부부

내 집 마련을 꿈꾸는 청년과 신혼부부들에게는 어려운 소식입니다. 대출 한도가 줄어들면서 초기 자금 마련이 더 힘들어졌거든요. 정부는 생애최초 주택구입자에 대한 지원을 강조하지만, 실제로 느끼는 체감도는 낮을 수밖에 없습니다.

1주택자의 갈아타기

더 좋은 집으로 이사하려는 1주택자들도 어려움을 겪을 것으로 보입니다. 기존 집을 팔고 새 집을 사는 과정에서 대출 규제가 걸림돌이 될 수 있어요.

전세 시장 영향

매매가 막히면 전세 수요가 늘어나는데, 이미 전세 물량이 부족한 상황에서 전세가격이 더 오를 가능성도 배제할 수 없습니다.

문재인 정부와 비교하면?

많은 언론이 이재명 정부의 부동산 정책을 "문재인 정부보다 더 강력하다"고 평가합니다. 문재인 정부는 단계적으로 규제를 강화했지만, 이재명 정부는 정권 초반부터 강력한 규제를 통해 집값 상승 기대심리를 완전히 잠재우려는 전략을 택했어요.

다만 세금 정책에서는 차이가 있습니다. 문재인 정부가 다주택자에 대한 징벌적 과세를 강화했다면, 이재명 정부는 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"며 대출 규제에 방점을 찍었죠.

앞으로 어떻게 될까?

단기 전망

당분간은 '패닉 바잉'(공포매수)이 줄어들고 거래량이 감소할 것으로 예상됩니다. 특히 규제가 강한 지역일수록 매물이 늘어나고 가격 하락 압력이 커질 수 있어요.

중장기 전망

핵심은 '공급'입니다. 9.7 대책에서 약속한 135만 가구 공급이 실제로 이뤄지느냐가 관건이에요. 공급이 충분히 뒷받침되지 않으면 규제 효과는 일시적일 수밖에 없다는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.

LH가 직접 시행하는 방식이 얼마나 효율적일지, 재정 부담은 어떻게 감당할지도 지켜봐야 할 부분입니다.

실용적 조언 - 지금 어떻게 해야 할까?

내 집 마련 계획이 있다면

1. 자금 계획 재점검: 대출 한도가 줄어든 만큼 자기자본 비중을 높여야 합니다
2. 지역 다변화: 규제 지역 외곽이나 신도시 개발 지역도 고려해보세요
3. 공공분양 정보 확인: LH 직접 공급 물량 정보를 꾸준히 체크하세요

투자 목적이라면

현재 상황에서는 신중한 접근이 필요합니다. 규제가 더 강화될 가능성도 있고, 단기적으로는 가격 조정 국면을 거칠 가능성이 높아요.

전세 계약이 임박했다면

전세 시장도 불안정할 수 있으니, 계약 전 깊이 있는 검토가 필요합니다. 특히 전세사기 예방을 위해 등기부등본, 전입세대 열람 등 꼼꼼한 확인은 필수입니다.

 

이재명 정부의 세 번째 부동산 대책은 분명 강력합니다. 투기 수요를 차단하고 시장을 안정시키겠다는 정부의 의지는 확고해 보여요. 하지만 실수요자들의 어려움, 건설업계의 타격, 공급 부족 문제 등 풀어야 할 숙제도 많습니다.

중요한 것은 단기적인 규제가 아니라 중장기적인 주택 공급과 건강한 부동산 시장 생태계를 만드는 것입니다. 공공임대주택 확대, 재개발·재건축 규제 완화, 지역별 맞춤 정책 등 종합적인 접근이 필요한 시점이에요.

앞으로도 부동산 시장은 계속 변할 것입니다. 정책 변화를 주시하면서 본인의 상황에 맞는 현명한 결정을 내리시길 바랍니다!

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참고사항: 이 글은 2025년 10월 기준 정보를 바탕으로 작성되었으며, 부동산 정책은 시장 상황에 따라 변경될 수 있습니다. 실제 거래나 계약 시에는 최신 정보를 확인하시고 전문가와 상담하시기 바랍니다..

 

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