2025년 하반기 리츠 ETF 완전 분석 및 추천 포트폴리오

2025년 하반기 리츠 ETF

 

월급쟁이 재테크 시리즈 2기 22편

 

안녕하세요! 지난 21편에서는 리츠 투자의 리스크 관리에 대해 알아봤습니다. 이제 본격적으로 어떤 리츠 ETF를 어떻게 조합해서 투자할 것인가에 대한 구체적인 전략을 세워보겠습니다!

 

"리츠 ETF가 좋다는 건 알겠는데, 종류가 너무 많아서 뭘 골라야 할지 모르겠어요." 많은 직장인 분들이 하시는 고민입니다.

 

TIGER, KODEX, ACE, KIWOOM... 운용사도 다르고, 이름도 비슷비슷하고, 어떤 게 나한테 맞는지 도저히 알 수가 없죠.

 

오늘은 2025년 11월 현재 거래 가능한 국내외 주요 리츠 ETF를 낱낱이 분석하고, 여러분의 투자 성향과 목표에 맞는 실전 포트폴리오까지 제시해드리겠습니다. 이 글 하나면 리츠 ETF 투자의 모든 것을 해결할 수 있습니다!

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1. 리츠 ETF, 왜 개별 리츠보다 나을까?

개별 리츠의 문제점

개별 리츠에 투자하면 더 높은 배당을 받을 수 있지만, 여러 리스크가 따릅니다:

1) 유상증자 리스크 상장 리츠들은 신규 자산 매입을 위해 자주 유상증자를 진행합니다. 참여하지 않으면 지분이 희석되고, 참여하려면 추가 자금이 필요합니다.

2) 개별 종목 리스크 특정 리츠의 주요 임차인이 파산하거나, 보유 건물에 문제가 생기면 배당이 급감할 수 있습니다.

3) 분석의 어려움 각 리츠마다 보유 자산, 재무구조, 배당정책이 달라 일반 투자자가 제대로 분석하기 어렵습니다.

리츠 ETF의 장점

1) 자동 분산투자 한 번의 매수로 10~30개 리츠에 분산투자되어 리스크가 현저히 낮아집니다.

2) 전문가 운용 운용사에서 유상증자 대응, 리밸런싱, 종목 선정을 전문적으로 관리해줍니다.

3) 소액 투자 가능 개별 리츠는 주당 수만 원이지만, ETF는 더 작은 금액으로도 시작할 수 있습니다.

4) 높은 유동성 개별 리츠보다 거래량이 많아 원하는 가격에 사고팔기 쉽습니다.

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2. 국내 리츠 ETF 완전 비교 분석

🥇 TIGER 리츠부동산인프라 (329200)

기본 정보:

• 상장일: 2019년 7월 (국내 최초 리츠 ETF)
• 순자산: 약 1조 313억 원 (리츠 ETF 중 최대 규모)
• 총보수: 0.1587% (리츠 ETF 중 최저)
• 배당주기: 월배당 (매월 주당 33원)
• 최근 12개월 배당률: 약 7.6%

주요 구성 종목 (2025년 11월 기준):

• 맥쿼리인프라: 15.7%
• SK리츠: 12.3%
• KB발해인프라: 10.3%
• 롯데리츠: 9.6%
• ESR켄달스퀘어리츠: 9.2%

장점:

1. 가장 낮은 수수료로 장기투자 유리
2. 가장 높은 수익률 기록 중 (2025년 연초 대비 17.2% 상승)
3. 순자산 1조 원 돌파로 안정성 확보
4. 균등 월배당으로 현금흐름 예측 가능

단점:

1. 분리과세 혜택 없음 (배당소득세 15.4%)

추천 대상:

• 장기투자를 계획하는 투자자
• 수수료에 민감한 투자자
• 가장 대중적이고 안정적인 상품을 원하는 투자자

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🥈 KODEX 한국부동산리츠인프라 (329290)

기본 정보:

• 상장일: 2019년 7월
• 순자산: 약 2,800억 원
• 총보수: 약 0.23%
• 배당주기: 월배당
• 최근 12개월 배당률: 약 9%

주요 구성 종목:

• 맥쿼리인프라: 약 25% (높은 비중)
• SK리츠
• ESR켄달스퀘어리츠
• 롯데리츠

장점:

1. 분리과세 혜택 (3년간 5천만 원 한도 내 9.9%)
2. 높은 배당률
3. 맥쿼리인프라 비중 높아 배당 안정성 우수

단점:

1. TIGER 대비 높은 수수료
2. 순자산 규모가 작아 유동성 다소 낮음

절세 효과 계산:

5천만 원 투자 시 3년간 배당금 1,050만 원 수령 가정
- 일반 배당세 15.4%: 161.7만 원
- 분리과세 9.9%: 103.95만 원
→ 절세 효과: 약 58만 원!

추천 대상:

• 고액 투자자 (5천만 원 이상)
• 절세 혜택을 극대화하고 싶은 투자자
• 배당률을 최우선으로 하는 투자자

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🥉 TIGER 리츠부동산인프라 TOP10 액티브 (0086B0)

기본 정보:

• 상장일: 2025년 7월 (신상품!)
• 순자산: 약 500억 원
• 총보수: 0.06% (최저!)
• 배당주기: 월배당 (매월 15일 지급)
• 운용방식: 액티브 (전문가가 직접 운용)

차별화 포인트: 🎯 시가총액 상위 10종목에 압축 투자 🎯 맥쿼리인프라 30% 집중 (배당 안정성 극대화) 🎯 유상증자 대응 전략 (운용역이 참여 여부 판단) 🎯 분리과세 혜택 가능 (9.9%)

장점:

1. 초저비용 (0.06%)으로 절세 효과 극대화
2. 액티브 전략으로 시장 변화에 유연 대응
3. 균등 월배당으로 계획적 현금흐름
4. 신규 상장·유상증자 시 전문가 판단

단점:

1. 상장한 지 얼마 안 되어 검증 시간 부족
2. 순자산 규모가 작아 유동성 제한

추천 대상:

• 최신 전략을 선호하는 투자자
• 절세와 저비용을 동시에 추구하는 투자자
• 액티브 운용의 가치를 믿는 투자자

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💎 TIGER 리츠부동산인프라10 채권혼합액티브 (0086C0)

기본 정보:

• 상장일: 2025년 7월
• 총보수: 0.15%
• 자산 배분: 리츠 50% + 국내 단기채권 50%
• 배당주기: 월배당

차별화 포인트: 🛡️ 변동성 낮은 안정형 상품 🛡️ 퇴직연금 계좌 100% 투자 가능 (국내 최초!) 🛡️ 채권 혼합으로 금리 상승 리스크 헷지

장점:

1. 리츠만 투자하는 것보다 변동성 40% 감소
2. 퇴직연금 계좌에서 전액 투자 가능
3. 안정적인 월배당 (리츠 배당 + 채권 이자)

단점:

1. 수익률이 순수 리츠 ETF보다 낮음
2. 채권 비중 때문에 금리 하락기 수혜 제한적

추천 대상:

• 퇴직연금 계좌로 투자하는 투자자
• 변동성을 최소화하고 싶은 보수적 투자자
• 50대 이상 은퇴 준비 중인 투자자

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🌐 글로벌 리츠 ETF

SOL 글로벌리츠 (다양한 버전)

기본 정보:

• 투자 지역: 미국, 호주, 일본, 싱가포르 등
• 배당주기: 월배당
• 특징: 달러 자산 분산 효과

장점:

1. 글로벌 부동산 시장 접근
2. 원화 약세 시 환차익
3. 미국 데이터센터·물류센터 등 성장 섹터 포함

단점:

1. 환율 리스크 (원화 강세 시 손실)
2. 해외 세금 이슈 복잡
3. 국내 리츠 대비 배당률 낮음 (3~4%)

환헤지 vs 오픈형:

• 환헤지형 (H): 환율 변동 차단, 연 1~2% 헷지 비용
• 오픈형: 환차익/환차손 그대로 반영

추천 대상:

• 달러 자산 분산을 원하는 투자자
• 글로벌 부동산 시장 성장에 베팅하는 투자자
• 환율 1,400원 이상에서 진입하는 투자자

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4. 리츠 ETF 수수료·세금 완전 비교

ETF명	총보수	배당세	실부담비용	절세효과
TIGER 리츠부동산인프라	0.1587%	15.4%	약 0.16%	없음
KODEX 한국부동산리츠인프라	0.23%	9.9% (분리)	약 0.24%	5.5%p
TIGER TOP10 액티브	0.06%	9.9% (분리)	약 0.07%	5.5%p
TIGER 채권혼합액티브	0.15%	9.9% (분리)	약 0.16%	5.5%p
SOL 글로벌리츠	약 0.50%	15.4% + 해외세	약 0.60%	없음

 

핵심 포인트:

1. 장기투자 시 총보수 차이가 누적되어 큰 영향
2. 분리과세 혜택은 3년간 5천만 원 한도
3. 실부담비용 = 총보수 + 기타비용 + 매매수수료

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5. 투자 성향별 맞춤 포트폴리오

1) 초보자용: 안정형 포트폴리오

목표: 낮은 리스크로 월배당 경험하기

구성:

• TIGER 리츠부동산인프라: 100%

투자 금액:

• 월 20만 원씩 자동이체

예상 성과 (3년):

• 총 투자금: 720만 원
• 평가액 (연 5% 수익률): 약 777만 원
• 월 배당금: 약 4만 원

장점:

1. 가장 검증된 상품 하나로 시작
2. 고민 없이 단순하게 투자
3. 최저 수수료로 비용 절감

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2) 중급자용: 균형형 포트폴리오

목표: 국내 안정 + 해외 성장 + 절세 효과

구성:

• KODEX 한국부동산리츠인프라: 40% (절세)
• TIGER 리츠부동산인프라: 40% (안정)
• SOL 글로벌리츠 (환헤지): 20% (분산)

투자 금액:

• 월 50만 원 (각각 20만, 20만, 10만 원)

예상 성과 (3년):

• 총 투자금: 1,800만 원
• 평가액 (연 6% 수익률): 약 2,011만 원
• 월 배당금: 약 10만 원

장점:

1. 국내+해외 분산으로 리스크 관리
2. KODEX로 절세 효과
3. 환율 변동 헷지

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3) 고급자용: 공격형 포트폴리오

목표: 최대 수익률 + 액티브 운용 + 글로벌 분산

구성:

• TIGER TOP10 액티브: 30% (액티브 + 절세)
• TIGER 리츠부동산인프라: 30% (안정)
• SOL 글로벌리츠 (오픈): 25% (환차익 노림)
• 개별 리츠 2~3종목: 15% (고배당 노림)

투자 금액:

• 월 100만 원 + 여유자금

예상 성과 (3년):

• 총 투자금: 3,600만 원
• 평가액 (연 8% 수익률): 약 4,170만 원
• 월 배당금: 약 23만 원

장점:

1. 다양한 전략 조합으로 수익 극대화
2. 액티브 운용으로 시장 변화 대응
3. 개별 리츠로 고배당 추가 확보

주의사항: ⚠️ 개별 리츠 유상증자 모니터링 필수 ⚠️ 정기 리밸런싱 필요 (분기 1회) ⚠️ 환율 1,300원 이하면 글로벌 비중 축소

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6.  퇴직연금용: 안전형 포트폴리오

목표: 퇴직연금 계좌에서 안정적 배당 확보

구성:

• TIGER 리츠부동산인프라10 채권혼합액티브: 60%
• TIGER 리츠부동산인프라: 40%

투자 금액:

• 퇴직연금 계좌 내 5천만 원

예상 성과 (10년):

• 평가액 (연 4.5% 수익률): 약 7,800만 원
• 연 배당금: 약 300만 원

장점:

1. 채권 혼합으로 변동성 최소화
2. 퇴직연금 100% 투자 가능
3. 노후 안정적 현금흐름 확보

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7.  월별 투자 실행 가이드

1단계: 계좌 개설 및 자동이체 설정

해야 할 일:

1. 증권사 앱 다운로드 (미래에셋, NH투자증권 등)
2. 계좌 개설 (일반 계좌 or ISA or 연금저축)
3. 리츠 ETF 자동매수 설정

팁:

• ISA 계좌 사용 시 추가 절세 가능
• 매월 1일 or 15일 자동매수 설정
• 최소 금액: 월 10만 원부터 시작

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2단계: 배당금 재투자 전략

방법 1: 자동 재투자

• 배당금이 들어오면 자동으로 같은 ETF 매수
• 증권사 "배당금 재투자" 기능 활용

방법 2: 수동 재투자

• 분기별로 모인 배당금 확인
• 비중이 낮아진 ETF에 재투자하여 리밸런싱

복리 효과:

3,000만 원 투자, 연 배당률 7%, 10년 가정
- 배당 소비 시: 5,100만 원
- 배당 재투자 시: 5,907만 원
→ 차이: 807만 원!

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3단계: 분기별 포트폴리오 점검

체크리스트:

• [ ] 각 ETF의 배당 입금 확인
• [ ] 총 자산 대비 비중 확인
• [ ] 목표 비중에서 5% 이상 벗어나면 리밸런싱
• [ ] 신규 ETF 출시 여부 확인
• [ ] 세금 절감 기회 검토

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4단계: 연간 성과 평가

평가 항목:

1. 총 수익률 (배당 + 자본차익)
2. 예금 대비 초과 수익
3. 배당금 증가율
4. 변동성 (최대 낙폭)

기준:

• ✅ 예금금리 +3%p 이상: 매우 성공
• ⭕ 예금금리 +1~3%p: 성공
• ❌ 예금금리 이하: 전략 재검토 필요

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8. 2025년 하반기 특별 전략

전략 1: 금리 인하 수혜 극대화

2025년 하반기 한국은행의 금리 인하로 리츠 배당 매력도가 상승하고 있습니다.

실행 방법:

• 11~12월: 주가 조정 시 추가 매수
• 2026년 상반기: 금리 인하 효과 본격화 예상
• 채권 비중 줄이고 리츠 비중 확대

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전략 2: 신규 상장 리츠 IPO 참여

2025년 6월 대신밸류리츠 상장 시 프리IPO에서 2,024억 원 모집, 기관 경쟁률 7.43대 1 기록

주목할 신규 리츠:

• 데이터센터 전문 리츠 (AI 붐)
• 물류센터 리츠 (전자상거래 성장)
• 그린 리츠 (ESG 트렌드)

참여 방법:

• 증권사 청약 공고 확인
• 상장 후 ETF에 자동 편입되므로 간접 투자도 가능

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전략 3: 부동산투자회사법 개정 수혜

2025년 11월 시행된 부동산투자회사법 개정으로 리츠 시장 환경이 개선되고 있습니다.

주요 개정 내용:

• 리츠의 자산 편입 범위 확대
• 배당 확대 인센티브
• 투자자 보호 강화

투자 전략:

• 법 개정 수혜 리츠 ETF 비중 확대
• 신규 섹터 (데이터센터, 인프라) 주목

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9. 실전 투자 시나리오

시나리오 1: 직장인 A씨 (30대, 월급 400만 원)

상황:

• 비상금 1,000만 원 확보 완료
• 월 저축 가능 금액: 100만 원
• 투자 경험: 주식 조금, ETF 초보
• 목표: 10년 후 은퇴 준비 시작

추천 포트폴리오:

월 100만 원 투자
- TIGER 리츠부동산인프라: 50만 원 (안정)
- KODEX 한국부동산리츠인프라: 30만 원 (절세)
- SOL 글로벌리츠(H): 20만 원 (분산)

10년 후 예상 (연 6% 수익률):

• 총 투자금: 1억 2천만 원
• 평가액: 약 1억 6,388만 원
• 월 배당금: 약 82만 원 → "제2의 월급" 완성!

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시나리오 2: 직장인 B씨 (40대, 퇴직금 8천만 원)

상황:

• 이직으로 퇴직금 수령
• 당장 쓸 돈은 아님
• 10~15년 후 노후 대비
• 안정성 최우선

추천 포트폴리오:

퇴직연금 IRP 계좌 활용
- TIGER 리츠부동산인프라10 채권혼합액티브: 5천만 원
- TIGER 리츠부동산인프라: 3천만 원

15년 후 예상 (연 5% 수익률):

• 평가액: 약 1억 6,633만 원
• 연 배당금: 약 600만 원
• 월 환산: 약 50만 원 → 안정적인 노후 소득!

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시나리오 3: 직장인 C씨 (20대, 소액 투자)

상황:

• 사회초년생
• 월 저축 가능: 30만 원
• 투자 경험: 전무
• 목표: 재테크 공부하면서 시작

추천 포트폴리오:

월 30만 원 투자
- TIGER 리츠부동산인프라: 100%
→ 가장 단순하고 검증된 상품 하나로 시작

5년 후 예상 (연 6% 수익률):

• 총 투자금: 1,800만 원
• 평가액: 약 2,093만 원
• 월 배당금: 약 10만 원 → 재테크 첫 성공 경험!

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🎓 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 리츠 ETF와 리츠 직접 투자, 뭐가 나을까요?

A: ETF가 압도적으로 유리합니다!

ETF 장점:

• 유상증자 대응 자동 처리
• 10~30개 종목 자동 분산
• 전문가 운용
• 높은 유동성

개별 리츠가 나은 경우:

• 특정 리츠를 깊이 분석한 경우
• 유상증자 참여 자금이 충분한 경우
• 배당률 10% 이상 고배당 노릴 때

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Q2. 리츠 ETF도 주가가 떨어질 수 있나요?

A: 네, 떨어질 수 있습니다.

하락 요인:

• 금리 급등
• 부동산 경기 침체
• 공실률 증가
• 전체 증시 폭락

대응 방법:

• 배당금은 계속 들어옴 (주가와 무관)
• 장기 보유 전제로 투자
• 하락 시 오히려 추가 매수 기회

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Q3. 배당금은 언제 들어오나요?

A: ETF마다 다릅니다.

월배당:

• TIGER, KODEX 등 대부분
• 매월 말일 기준, 익월 중순 입금

분기배당:

• 일부 해외 리츠 ETF
• 3개월마다 입금

확인 방법:

• 각 ETF 상세 페이지에서 "분배금 지급 내역" 확인

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Q4. ISA 계좌에서 투자하면 더 유리한가요?

A: 네, 매우 유리합니다!

ISA 계좌 혜택:

• 연 200만 원 (서민형 400만 원)까지 비과세
• 초과분도 9.9% 분리과세
• 5년 만기 후 연금계좌 이전 시 추가 혜택

조건:

• 3년 이상 유지
• 중도 인출 시 혜택 소멸

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Q5. 리츠 ETF 여러 개 사는 게 나을까요, 하나만 사는 게 나을까요?

A: 투자 금액에 따라 다릅니다.

월 30만 원 이하: → 1개 (TIGER 리츠부동산인프라 추천)

월 50만 원: → 2개 (국내 70% + 해외 30%)

월 100만 원 이상: → 3~4개 (국내 안정형 + 국내 절세형 + 해외 + 개별종목)

핵심 원칙:

• ETF 개수보다 각각의 이해도가 중요
• 관리할 수 있는 범위 내에서 분산
• 처음엔 1개로 시작해서 점진적 확대

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Q6. 환율이 걱정됩니다. 글로벌 리츠 ETF 사도 될까요?

A: 환율 수준과 투자 목적을 고려하세요.

환율 1,400원 이상일 때: → 글로벌 리츠 매수 유리 (원화 약세 예상 시)

환율 1,200원 이하일 때: → 국내 리츠 중심 투자 (원화 강세 시 손해)

환헤지형 선택:

• 환율 리스크 제거
• 연 1~2% 헷지 비용
• 안정성 중시 투자자에게 적합

현재 환율 체크:

• 2025년 11월 기준 약 1,300원대
• 중립적 수준으로 판단

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🛠️ 리츠 ETF 관리 도구 추천

1. 증권사 앱 활용

추천 기능:

• 배당금 캘린더: 언제 얼마 들어오는지 한눈에
• 포트폴리오 분석: 수익률, 배당률 자동 계산
• 자동매수 설정: 매월 자동으로 적립식 투자
• 알림 설정: 배당 입금, 가격 변동 알림

추천 증권사:

• 미래에셋증권: UI 깔끔, 배당 정보 상세
• NH투자증권: 리츠 리서치 풍부
• 키움증권: 수수료 저렴, HTS 강력

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2. 리츠 정보 사이트

reis.molit.go.kr (리츠정보시스템):

• 국내 모든 리츠 정보
• 분기별 투자보고서
• 배당 내역

ETF체크 앱:

• ETF 비교 기능
• 수익률 차트
• 배당률 랭킹

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3. 엑셀 포트폴리오 관리

기록할 항목:

• 매수일, 매수가, 수량
• 월별 배당금 입금액
• 평가손익
• 배당률 추이

엑셀 템플릿 활용:

| ETF명 | 매수가 | 수량 | 투자금액 | 평가액 | 수익률 | 배당금 | 배당률 |

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🎯 2025년 4분기 액션 플랜

11월 (지금 바로!)

해야 할 일:

1. 증권 계좌 개설 (ISA 계좌 우선 고려)
2. 투자 성향 파악 (보수/중립/공격)
3. 첫 리츠 ETF 매수 (TIGER 추천)
4. 자동이체 설정

목표:

• 첫 배당금 받아보기
• 리츠 ETF 경험 쌓기

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12월

해야 할 일:

1. 배당금 입금 확인
2. 2026년 투자 계획 수립
3. 연말 절세 전략 점검
4. 추가 투자 자금 확보

목표:

• 월 배당금 체감하기
• 내년 투자 전략 구체화

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2026년 1~3월

해야 할 일:

1. 포트폴리오 다각화 (2~3개 ETF)
2. 분기 배당금 재투자
3. 신규 리츠 IPO 모니터링
4. 첫 분기 성과 평가

목표:

• 포트폴리오 완성
• 투자 루틴 확립

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📊 성공 투자자들의 공통점

공통점 1: 꾸준함

사례: "저는 2020년부터 매월 50만 원씩 TIGER 리츠 ETF에 투자했습니다. 처음엔 배당금이 2만 원 정도였는데, 지금은 월 18만 원을 받고 있어요. 5년 동안 한 번도 거르지 않았습니다."

• 직장인 김OO (35세)

교훈:

• 시장 상황과 무관하게 꾸준히
• 하락장에도 투자 지속
• 복리 효과는 시간이 만든다

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공통점 2: 배당 재투자

사례: "배당금을 쓰고 싶은 유혹이 컸지만, 전액 재투자했습니다. 3년 차부터 배당금이 눈덩이처럼 불어났어요. 지금은 월급의 20%를 배당으로 받습니다."

• 직장인 박OO (42세)

교훈:

• 배당금은 소비가 아닌 재투자
• 복리의 마법 체감
• 5년 후부터 본격 효과

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공통점 3: 욕심 부리지 않기

사례: "고배당 개별 리츠 보고 욕심내서 갈아탔다가 유상증자에 당황했어요. 다시 ETF로 돌아와서 편하게 투자하고 있습니다."

• 직장인 이OO (38세)

교훈:

• ETF의 단순함이 장점
• 고배당 함정 조심
• 안정성이 장기 수익의 비결

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🎯  지금이 시작할 때입니다

2025년 하반기는 리츠 ETF 투자의 최적기입니다. 금리 인하로 배당 매력도가 상승하고, 부동산투자회사법 개정으로 시장 환경이 개선되고, 신규 ETF 출시로 선택지가 다양해졌습니다.

 

오늘부터 실천할 3가지:

 

1️⃣ 증권 계좌 개설하기

• ISA 계좌 우선 고려
• 주민등록증만 있으면 10분 완료

2️⃣ 첫 리츠 ETF 매수하기

• TIGER 리츠부동산인프라 1주부터
• 소액으로 시작해도 OK

3️⃣ 자동이체 설정하기

• 월 10만 원부터
• 매월 1일 또는 15일

기억하세요:

• 🎯 완벽한 타이밍은 없습니다. 시작이 중요합니다.
• 💪 작은 금액이라도 꾸준히가 답입니다.
• 📈 배당금은 시간이 만들어주는 선물입니다.

"10년 후 당신은, 오늘 시작하지 않은 것을 후회할 것입니다."

이제 여러분 차례입니다. 이 글을 읽으셨다면, 오늘 바로 첫 리츠 ETF를 매수해보세요. 1년 후, 여러분의 통장에 쌓이는 배당금을 보며 오늘을 감사하게 될 것입니다!

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📌 다음 편 예고

다음 23편에서는 **"2026년 전망: 리츠 시장 메가트렌드와 선제적 대응 전략"**으로 이어집니다. 내년 리츠 시장을 좌우할 핵심 변수와 미리 준비하는 투자 전략을 공개합니다!

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