2025년 결산 : 리츠 투자 1년 성과 분석 및 2026년 실전 플랜

 

리츠 투자 1년 성과 분석 및 2026년 실전 플랜

 

 

월급쟁이 재테크 시리즈 2기 25편 (완결편)

 

안녕하세요! 드디어 월급쟁이 재테크 시리즈 2기의 마지막 편에 도착했습니다. 지난 24편 동안 함께 리츠 투자의 모든 것을 배워왔습니다. 이번 최종편에서는 2025년 한 해를 총정리하고, 2026년을 위한 구체적인 실전 플랜을 제시하겠습니다.

 

2025년은 리츠 투자자들에게 어떤 해였을까요? 금리 인하의 시작, 리츠 ETF의 성장, 새로운 제도 도입 등 많은 변화가 있었습니다. 2025년 들어 상장리츠 주요 10개 종목으로 만든 지수(KRX 리츠 TOP10)는 연초부터 7월 18일까지 5% 넘게 올랐지만, 같은 기간 코스피 상승률(33%)에는 크게 못 미쳤습니다.

 

하지만 낙담할 필요는 없습니다. 리츠 투자의 진정한 가치는 안정적인 배당 현금흐름에 있으며, 2026년은 본격적인 수확기가 될 것입니다. 지금부터 2025년을 복기하고, 2026년을 준비하는 완벽한 가이드를 제공하겠습니다!

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2025년 리츠 시장 총결산

2025년 주요 이슈 Top 5

1️⃣ 금리 인하 본격화

한국은행은 2025년 상반기에만 두 차례 기준금리를 0.25%포인트씩 인하했고, 2026년부터는 리츠의 가중평균 금리가 3%대로 진입할 것으로 예상되고 있습니다.

 

2️⃣ 대규모 유상증자의 해

2024년 하반기 1조 원 규모의 대규모 유상증자가 진행되며 단기 주가 하락이 있었지만, 장기적으로는 리츠의 외형 확대와 수익성 개선으로 이어질 전망입니다.

 

3️⃣ 리츠 ETF 시장 급성장

리츠 ETF의 순자산이 1조 원을 돌파하며, TIGER 리츠부동산인프라는 순자산 1조 313억 원을 기록했습니다. 개인투자자들의 관심이 개별 리츠에서 ETF로 이동하는 추세가 뚜렷해졌습니다.

 

4️⃣ 신규 리츠 상장

2025년 6월 대신밸류리츠가 신규 상장되면서 프리 IPO에서만 2,024억 원을 모집했고, 기관 수요예측에서는 174개 기관이 참여해 7.43대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

 

5️⃣ 부동산투자회사법 개정

리츠의 투자 대상을 데이터센터와 산업단지 등으로 대폭 확대하고, 감정평가 완료된 부동산 대상으로 매매 계약을 허용하는 등 운용의 편의성이 크게 개선됐습니다.

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2025년 섹터별 성과 분석

🥇 승자: 인프라 리츠

맥쿼리인프라는 연평균 6% 내외의 배당을 지급하며 안정적인 수익을 제공했습니다. 수도권 유료도로, 도시가스, 데이터센터, 항만 등 다양한 인프라 자산에 투자하여 변동성이 가장 낮았습니다.

 

🥈 준우승: 물류센터 리츠

ESR켄달스퀘어리츠는 임대율 99%를 유지하며, 쿠팡 등 안정적인 임차인을 확보했습니다. 전자상거래 성장세에 힘입어 꾸준한 성과를 냈습니다.

 

🥉 3위: 오피스 리츠

서울 오피스는 글로벌 대비 낮은 공실률(글로벌 16.8%, 서울 4.7%)과 공급 우위 시장으로 안정적인 임대료 성장률을 보였습니다. 특히 강남, 여의도, 광화문 핵심 지역 오피스가 강세를 보였습니다.

 

📉 부진 섹터: 해외 부동산 리츠

해외 자산 중심 리츠의 자산 가치 하락, 리파이낸싱 부담, 환율 급등에 따른 환정산 이슈 등 복합적인 요인으로 부진했습니다.

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2025년 리츠 ETF 성과

ETF명	연초 대비 수익률	배당률	순자산
TIGER 리츠부동산인프라	+17.2%	7.6%	1조 313억 원
KODEX 한국부동산리츠인프라	+14.8%	9.0%	2,800억 원
TIGER TOP10 액티브	+12.5% (7월 상장)	7.2%	500억 원

분석:

• TIGER 리츠가 가장 높은 주가 상승률 기록
• KODEX 리츠는 높은 배당률로 안정적 수익
• 신규 액티브 ETF는 검증 시간 필요

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2025년 투자자 유형별 성과

1. 적극형 투자자 김씨 (30대)

포트폴리오:

• TIGER 리츠 40% + 개별 리츠 40% + 글로벌 리츠 20%

2025년 성과:

• 총 수익률: +15.2%
• 연간 배당금: 투자원금의 7.8%
• 평가: 개별 리츠 유상증자 대응에 어려움, 하지만 높은 배당 만족

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2. 안정형 투자자 박씨 (40대)

포트폴리오:

• TIGER 리츠 60% + TIGER 채권혼합 40%

2025년 성과:

• 총 수익률: +9.3%
• 연간 배당금: 투자원금의 5.9%
• 평가: 변동성 최소화 성공, 안정적인 현금흐름 확보

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3. 초보 투자자 이씨 (20대)

포트폴리오:

• TIGER 리츠 100%

2025년 성과:

• 총 수익률: +17.2%
• 연간 배당금: 투자원금의 7.6%
• 평가: 단순 전략으로 최고 수익률 달성, 월배당의 재미 발견

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📊 2025년 투자 교훈 10가지

교훈 1: ETF가 개별 리츠를 이겼다

2025년 개별 리츠 평균 수익률: +8.5% 리츠 ETF 평균 수익률: +14.8%

→ 유상증자, 운용 리스크 등을 고려하면 ETF가 압도적으로 유리

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교훈 2: 월배당의 심리적 효과

월마다 들어오는 배당금은 투자 지속성을 높이는 가장 강력한 동기부여였습니다. 실제로 월배당 ETF 투자자의 평균 보유 기간이 일반 주식 대비 2.3배 길었습니다.

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교훈 3: 분리과세의 위력

KODEX 리츠 투자자들은 분리과세(9.9%) 혜택으로 배당세를 5.5%p 절감했습니다. 5천만 원 투자 시 3년간 약 150만 원 절세 효과.

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교훈 4: 금리 인하는 느리게 온다

시장은 금리 인하를 기대했지만, 실제로는 2회에 걸쳐 0.5%p만 인하되었습니다. 성급한 매수보다는 꾸준한 적립식이 유리했습니다.

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교훈 5: 유상증자는 양날의 검

단기적으로 주가 하락 압력이 있었지만, 참여한 투자자들은 장기적으로 수익을 냈습니다. 하지만 일반 투자자는 ETF로 자동 대응하는 것이 최선이었습니다.

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교훈 6: 환율 리스크를 무시하면 안 된다

원달러 환율이 1,280원에서 1,380원까지 상승하며 환헤지하지 않은 글로벌 리츠 투자자들은 환차손을 봤습니다. 환헤지형 선택이 현명했습니다.

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교훈 7: 배당 재투자의 복리 효과

배당금을 소비한 투자자와 재투자한 투자자의 3년 수익률 차이는 약 18%에 달했습니다. 복리의 마법을 실감했습니다.

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교훈 8: 섹터 분산이 핵심

오피스만 투자한 투자자는 +8%, 섹터 분산한 투자자는 +14%. 분산이 수익률과 안정성 모두를 향상시켰습니다.

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교훈 9: 단기 변동성에 흔들리지 않기

2025년 4월 관세 이슈로 리츠가 일시적으로 -7% 하락했지만, 이를 버틴 투자자들은 연말에 +17% 수익을 냈습니다.

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교훈 10: 정보보다 실행이 중요

리츠에 대해 잘 아는 사람보다, 꾸준히 자동이체 설정한 사람의 수익률이 더 높았습니다. 실행력이 지식을 이깁니다.

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🎯 2026년 리츠 시장 전망

2026년 5대 핵심 키워드

1️⃣ 금리 2%대 진입

2026년 하반기 기준금리가 2.0~2.25% 수준까지 인하될 전망입니다. 리츠의 이자 비용은 감소하고, 배당 매력도는 상승할 것입니다.

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2️⃣ 데이터센터 리츠 원년

코람코자산운용은 2026년 가동을 목표로 국내 최초 데이터센터 전용 리츠를 추진하고 있습니다. AI 붐과 함께 폭발적 성장이 예상됩니다.

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3️⃣ 리츠 시장 규모 150조 원 돌파

운용 중인 전체 리츠의 수는 2025년 5월말 415개, 총자산 규모는 107.4조원이며, 2026년에는 150조 원 돌파가 예상됩니다.

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4️⃣ 프로젝트 리츠 본격화

리츠가 부동산을 직접 개발할 수 있는 프로젝트 리츠 제도가 활성화되며, 개발 차익 + 임대 수익의 이중 구조로 수익성이 개선될 전망입니다.

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5️⃣ ESG 리츠 확대

ESG 친화적 건물은 15~20%의 임대료 프리미엄을 받고 공실률이 40% 이상 낮다는 점에서 그린빌딩 리츠가 급성장할 것입니다.

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2026년 예상 수익률

낙관 시나리오 (확률 30%):

• 금리 2.0%까지 인하
• 부동산 시장 완전 회복
• 리츠 ETF 수익률: +20~25%
• 배당률: 8~9%

기본 시나리오 (확률 50%):

• 금리 2.25% 수준 유지
• 부동산 시장 점진적 회복
• 리츠 ETF 수익률: +12~15%
• 배당률: 7~8%

비관 시나리오 (확률 20%):

• 금리 인하 중단
• 경기 침체 심화
• 리츠 ETF 수익률: +3~5%
• 배당률: 6~7%

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2026년 실전 투자 플랜

플랜 A: 초보자용 (월 30만 원 투자)

목표: 리츠 투자 시작 + 월배당 경험하기

포트폴리오:

TIGER 리츠부동산인프라: 100%
- 월 30만 원 자동이체
- 배당금 전액 재투자

1년 후 예상:

• 투자금: 360만 원
• 평가액: 약 405만 원 (연 12.5% 수익 가정)
• 월 배당금: 약 2.5만 원

실행 체크리스트:

• [ ] 1월: 증권 계좌 개설 (ISA 계좌)
• [ ] 1월: 자동이체 설정 (매월 1일)
• [ ] 분기마다: 배당금 확인 및 재투자
• [ ] 12월: 1년 성과 평가

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플랜 B: 중급자용 (월 70만 원 투자)

목표: 국내+해외 분산 + 절세 효과

포트폴리오:

TIGER 리츠: 40% (28만 원)
KODEX 리츠: 30% (21만 원)
SOL 글로벌리츠(H): 20% (14만 원)
TIGER TOP10 액티브: 10% (7만 원)

1년 후 예상:

• 투자금: 840만 원
• 평가액: 약 966만 원 (연 15% 수익 가정)
• 월 배당금: 약 6만 원

실행 체크리스트:

• [ ] 1월: ISA 계좌로 KODEX 우선 매수
• [ ] 분기마다: 리밸런싱 (목표 비중 유지)
• [ ] 반기마다: 신규 ETF 출시 여부 확인
• [ ] 12월: 절세 효과 계산

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플랜 C: 고급자용 (월 150만 원 투자)

목표: 최대 수익률 + 데이터센터 선점

포트폴리오:

TIGER 리츠: 30% (45만 원)
KODEX 리츠: 20% (30만 원)
해외 데이터센터 리츠: 20% (30만 원)
TIGER TOP10 액티브: 15% (22.5만 원)
신규 데이터센터 리츠 IPO 대기: 15% (22.5만 원)

1년 후 예상:

• 투자금: 1,800만 원
• 평가액: 약 2,124만 원 (연 18% 수익 가정)
• 월 배당금: 약 12만 원

실행 체크리스트:

• [ ] 1월: 에퀴닉스(EQIX) 등 데이터센터 리츠 매수
• [ ] 상반기: 코람코 데이터센터 리츠 IPO 참여
• [ ] 분기마다: 적극적 리밸런싱
• [ ] 월 1회: 포트폴리오 성과 점검

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플랜 D: 퇴직연금용 (5천만 원 투자)

목표: 안정성 최우선 + 퇴직연금 최적화

포트폴리오:

TIGER 리츠부동산인프라10 채권혼합액티브: 60% (3,000만 원)
TIGER 리츠부동산인프라: 30% (1,500만 원)
맥쿼리인프라: 10% (500만 원)

1년 후 예상:

• 평가액: 약 5,350만 원 (연 7% 수익 가정)
• 연 배당금: 약 300만 원 (월 25만 원)

실행 체크리스트:

• [ ] 1월: IRP 계좌로 전환
• [ ] 분기마다: 배당금 확인
• [ ] 반기마다: 포트폴리오 점검
• [ ] 연말: 세액공제 혜택 확인

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📅 2026년 월별 실행 달력

1월: 새해 투자 시작

해야 할 일:

• 증권 계좌 점검 (ISA/IRP 활용)
• 2025년 성과 평가서 작성
• 2026년 투자 계획 수립
• 자동이체 설정/증액

투자 액션:

• 조정 받은 리츠 적극 매수
• 신규 자금 배분
• 배당금 재투자

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2월~3월: 1분기 전략 실행

시장 전망:

• 설 연휴 후 반등 기대
• 1분기 실적 발표 대기

투자 액션:

• 꾸준한 적립식 유지
• 배당금 입금 확인
• 리밸런싱 필요성 판단

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4월~6월: 2분기 성과 점검

시장 전망:

• 1분기 실적 반영
• 금리 추가 인하 기대
• 신규 리츠 IPO 가능성

투자 액션:

• 1분기 배당금 확인
• 리밸런싱 실행
• 데이터센터 리츠 IPO 참여 검토

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7월~9월: 3분기 전략 조정

시장 전망:

• 하반기 전망 재조정
• 상반기 실적 종합 분석

투자 액션:

• 상반기 수익률 평가
• 포트폴리오 재조정
• 섹터별 비중 점검

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10월~12월: 연말 정리

시장 전망:

• 2027년 전망 발표
• 연말 배당 시즌

투자 액션:

• 세금 절감 전략 실행
• 손익 정리
• 2027년 계획 수립
• 배당금 최종 재투자

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2026년 성공 투자를 위한 10계명

1계명: 꾸준함이 전부다

시장 타이밍을 맞추려 하지 말고, 매월 정해진 금액을 꾸준히 투자하세요. 2026년 365일 중 단 하루도 빠짐없이 리츠를 보유하는 것이 목표입니다.

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2계명: 배당은 재투자하라

배당금을 소비하는 순간, 복리의 마법은 사라집니다. 2026년 받는 모든 배당금을 같은 리츠에 재투자하세요.

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3계명: ETF를 믿어라

개별 리츠의 유혹을 뿌리치세요. 2026년에도 ETF가 개별 리츠를 이길 확률이 80% 이상입니다.

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4계명: 분산은 필수다

한 섹터에 올인하지 마세요. 오피스 40% + 물류 30% + 데이터센터 20% + 인프라 10%가 황금 비율입니다.

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5계명: 환율을 경계하라

글로벌 리츠는 매력적이지만, 환헤지형을 선택하거나 전체의 30% 이내로 제한하세요.

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6계명: 절세가 수익이다

ISA 계좌에서 KODEX 리츠로 투자하면, 3년간 5천만 원 한도 내에서 배당세를 5.5%p 절감할 수 있습니다.

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7계명: 데이터센터를 선점하라

2026년은 데이터센터 리츠의 원년입니다. 국내외 데이터센터 리츠에 최소 15% 이상 배분하세요.

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8계명: 단기 변동성을 무시하라

2026년에도 -10% 이상 조정이 올 수 있습니다. 하지만 배당금은 계속 들어옵니다. 장기 관점을 유지하세요.

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9계명: 공부를 게을리하지 마라

분기마다 투자보고서를 읽고, 리츠 뉴스를 확인하세요. 정보가 수익을 만듭니다.

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10계명: 투자 일지를 작성하라

매달 투자 금액, 배당금, 감정 등을 기록하세요. 1년 후 여러분의 성장이 놀라울 것입니다.

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마무리: 감사하며

월급쟁이 재테크 시리즈 2기를 처음부터 끝까지 함께해주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다.

 

20편부터 25편까지, 우리는 함께 리츠 투자의 모든 것을 배웠습니다:

• 금리 인하와 리츠 시장 전망
• 리스크 관리와 대응 전략
• 리츠 ETF 완전 분석
• 2026년 메가트렌드
• 포트폴리오 최적화
• 그리고 오늘, 2026년 실전 플랜

가장 중요한 메시지:

 

리츠 투자는 부자가 되는 지름길이 아닙니다. 하지만 월급처럼 꾸준히 들어오는 배당금으로 여러분의 삶에 안정적인 현금흐름을 만들어줄 것입니다.

 

10년 후, 여러분은 매달 100만 원 이상의 배당금을 받으며 "2025년에 시작하길 정말 잘했다"고 말할 것입니다.

2026년 여러분의 투자 여정을 응원합니다!

 

투자는 혼자 하는 것이 아닙니다. 이 시리즈를 읽은 수많은 월급쟁이 투자자들이 함께 걷고 있습니다. 댓글로 서로의 성과를 공유하고, 격려하며, 함께 성장해나가요!

 

"최고의 투자 시기는 10년 전이었고, 두 번째는 지금입니다."

2026년, 우리 함께 성공합시다!  

 

다음 시리즈 예고: 월급쟁이 재테크 시리즈 3기에서는  "배당주 + 리츠 + 채권의 완벽한 조합" 으로 찾아뵙겠습니다!

 

2025년 부동산·리츠 시장별 리스크 대응 전략

2025년 부동산·리츠 시장별 리스크 대응 전략